融资道路通畅,商业地产亮点频出

 新闻资讯     |      2019-09-03 21:35

不论市场如何波动,龙湖每年都保持均速增长,同时不断通过土储和运营节奏来找到适合自己的前进步点。

文|刘健会

编辑|李惠聪



时间已逼近九月,年中报披露期已到尾声。

8月26日龙湖集团控股有限公司,于香港发布未经审核中期业绩。报告期内,龙湖1-6月实现合约销售1056.2亿元,同比增长8.8%,达成全年销售目标48%。实现营业额385.7亿元,同比增长42.2%。净负债率53.0%同比下降2%,在手现金580.7亿元手中现金充足。同时已售出但未结算的合同销售额为2470亿元,保障了公司未来现金流的通畅。

半年报是对企业一次年中体检。龙湖的这份“体检报告”在强者如林的房地产行业中一如继往地保持了平稳持重的发展风派。在如今政策紧缩、融资渠道收窄的大背景下,能取得这份成绩属实不易。


优等生龙湖怎么过日子?


近年来得益于“高周转”模式,房企增长速度令人瞠目结舌。“高周转”、“高杠杆”、“高负债”似乎已经成为一家企业滚动发展的必经之路。随着千亿房企俱乐部成员数量越来越多,众多老牌房企的排名开始被超越。新世界开始冲击旧世界,仿佛要将过往所有旧世界的历史拍碎在沙滩,但潮水褪去方知谁在裸泳。



“料峭春风吹酒醒,微冷,山头斜照却相迎。”


业绩发布会上,龙湖集团引用苏东坡的诗句道出房地产行业的发展现状。2019年上半年,中国房地产市场首先经历了预期宽松,交投活跃的小阳春,但这一切似乎在银保监23号文件面前戛然而止。资金监管从严、融资渠道收窄,“水大鱼大、蒙眼狂奔”的时代注定一去不返。

龙湖不止一次被质疑其“保守”,但这份保守在今天这样的大背景下显得弥足珍贵。今年上半年龙湖综合借贷总额为1400.5亿元,平均借贷成本仅为4.56%, 这无疑是头部房企中最稳健的。其在发债上表现更是优秀,2019年发行的公司债五年债券票面利率3.99%,七年债券票面利率4.7%,依靠其高度自律的融资技能可与头部央企在融资成本上一较高下。

针对龙湖的融资,龙湖执行董事兼首席财务官赵轶表示:龙湖没用过信托、资管、影子银行等类似这样的“贵钱”,所以反而在这个阶段,信用很好的公司还是有机会拿到一些合适的融资资源,因此对龙湖对企业未来融资成本的稳定是保持信心的。

龙湖良好的信用正是源自其“精细化运营”,对资本运营保持着极高的自控能力。在拿地上龙湖严格的量入为出,按照负债率倒推,且看准时机,今年3、4月份这个时间受益于“小阳春”土地价格上涨,龙湖并未与其他企业一样集中拿地,而是保持观望,而在5、6月份土地成本价格有所下降时再进行拿地。

“精细化运营”也带来了强大的执行力。龙湖今年上半年已完成了其融资任务,下半年没有融资压力,但其融资批文有效期截止日为2020年1月。对此,龙湖表示下半年会观望市场行情。融资成功也不会再进行拿地,而是将其用来提前归还银行贷款。多年来龙湖一直坚持稳健增长态势,不论市场如何波动,龙湖每年都保持均速增长,同时通过土储和运营节奏来适度把控。

龙湖在拿地方面也恪守投资逻辑与纪律,在聚焦热点城市的同时、坚定看好城市群协同发展的前景,2019年上半年以合理价格成功新增50幅土地,拓展漳州、咸阳、中山、茂名4个新城市。

2019年上半年,龙湖新增收购土地储备总建筑面积为924万平方米,权益面积671万平方米,平均权益收购成本每平方米7761元。按地区分析,长三角地区、西部地区、环渤海地区、华南地区及华中地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的25.2%、19.9%、19.6%、17.8%及17.5%。截至2019年6月30日,龙湖土储总建筑面积7093万平方米,权益面积4911万平方米。至此,龙湖90%的货量集中在热点城市和价值区域,且成本合理,为后续的盈利增长奠定基础。

正因为对自身极强的自控能力,龙湖收获了穆迪上调展望为正面,实力站稳投资级。目前,国际三大评级机构标普、穆迪、以及惠誉给与龙湖的最新评级分别为“BBB-”、“Baa3”、“BBB”;此外,大公国际、中诚信证评、新世纪均给予龙湖“AAA”评级,并被纳入恒生中国企业指数成份股。


投资性物业的探索


在业绩发布会中龙湖也提出了其对与未来的展望,房地产行业的黄金十年已悄然结束,龙湖正寻找未来的发展方向。

龙湖在商业地产已深耕十六年,且在历年保持销售增长的同时,将10%销售回款用于投资性物业的投入,足见其重视程度。经过十六年的积累,龙湖商业已发展出天街、星悦荟等主要产品线,星悦荟旨在为居住社区、商务办公、特色公区等,提供灵活多样的商业配搭,满足社区居民、商务白领或周边人群的生活购物需求,而天街则是针对中等收入新兴家庭的区域性购物中心,不同产品线可以在城市、板块的项目落地时,互相补足。

截至2019年6月底,龙湖累计开业商场数量29个,建筑面积296万平方米,期末整体出租率98%。商业租金增长30%至21.9亿元,同店增长达到17%。2019年上半年总客流约为2.2亿人次,同比增长16%,出租率95%,毛利率70%以上。下一步,龙湖将会更多地强化、提升商业地产运营效率,逐步提升商业地产在龙湖收入和净利当中的占比。


对于近年来火热的商业地产资本化变现,龙湖也有着自己的尝试:商业地产项目NPI/COST运营到12%至15%的时候,一些长线的险资会倾向于拿优质资产。龙湖此时出让大概49%的股权,通过估值提升,将投入成本全收回并有一定收益,同时还能够通过操盘并表,能够收管理费。赵轶表示它跟REITs、分拆上市本质逻辑是一样的,龙湖会在这方面继续探索。

龙湖对投资性物业的另一个探索便是长租公寓。龙湖在2016年起开始涉足长租公寓领域,建立了“冠寓”品牌,目前已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等一线及二线城市开业运营,累计开业房间数量超6万间,实现租金收入4.3亿元。根据克而瑞发布《2019年上半年中国长租公寓规模排行榜》,在拥有自主公寓品牌房企阵营中,从拓展数据和开业数据来看,龙湖冠寓均位居行业前三。

在谈到长租公寓问题时,执行董事兼首席执行官邵明晓对媒体侃侃而谈:“长租公寓实际上是一个重运营、重营销的业务,对团队要求非常高。同时它市场面大,针对客群宽泛,未来增长潜力大,但是要做也有很大难。”


邵明晓表示,龙湖现在仍然非常坚定冠寓是公司一个非常重要的战略业务。目前公司冠寓的整个运营非常健康。他认为,龙湖冠寓的成绩已经做到基本接近头部企业水平,但龙湖坚定按照自己的节奏走,未来重点肯定还是要坚持发展质量。龙湖冠寓虽然已达到一定的行业水准,但未来将要坚持把长租公寓选址、运营、团队、用户细分做进一步优化,同时针对运营架构依托的“基础设施”底层DT和IT系统进行全方位的强化,以此再进一步地提升冠寓出租率。

2019年是龙湖上市十周年,在跑得快和跑的稳之间,龙湖似乎找到了平衡。在过去的十年中龙湖这位优等生也曾迷茫失落、也曾被质疑拷问。但这一切都已成为过往,新的十年已经开始。


正如龙湖集团控股有限公司董事长吴亚军所言:我们会柔软,但内心坚定。我们也摇摆,但总向前。我们如困顿,定将反思。我们如伤病,必会涅槃。




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